Las Leyes Nº 19.472 de 1996 y Nº 20.016 de 2005 son las que introdujeron las modificaciones referidas a la calidad de la vivienda en la Ley General de Urbanismo y Construcciones. En ellas se determina quién es responsable por los daños causados por deficiencias de la edificación, los plazos para reclamar por estos hechos, entre otros detalles relevantes.
Responsables.
En primer lugar, los constructores son responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que se puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas. A su turno, los proyectistas son responsables por los errores en que hayan incurrido en el diseño de la edificación, si de éstos se han derivado daños o perjuicios. Si unos u otros actúan en representación de una persona jurídica en la ejecución de sus labores, será ésta solidariamente responsable por lo ocurrido. Si la persona jurídica ya no existe, serán responsables quienes actuaban como representantes legales de la misma a la fecha de celebración del contrato respectivo.
Plazos para reclamar.
Establece también la ley los plazos para efectuar las reclamaciones según el tipo de desperfecto de que se trate. Así, el plazo para interponer las acciones pertinentes será de diez años, cuando se refiera a fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble. Será de cinco años, cuando diga relación con fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones; y de tres, si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado. En los casos de fallas o defectos no incorporados expresamente en la enumeración anterior o que no sean asimilables o equivalentes a los mencionadas, las acciones prescribirán en el plazo de cinco años. Los plazos de prescripción se contarán desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras , con excepción del señalado para las terminaciones o acabados, pues se contará a partir de la fecha de la inscripción del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Viviendas nuevas.
Se pone la ley también en el caso de las viviendas nuevas y señala que el propietario primer vendedor será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminadas las obras, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construcción que hayan dado origen a los daños y perjuicios. En el caso de que la construcción no sea transferida, esta responsabilidad recaerá en el propietario respecto de terceros que sufran daños o perjuicios como consecuencia de las fallas o defectos de aquélla. El propietario primer vendedor está obligado a incluir en la escritura pública de compraventa una nómina que contenga la individualización de los proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad de acuerdo a lo señalado en la ley.
El rol de las Direcciones de Obras.
No corresponde a las Direcciones de Obras, en rigor, velar porque una edificación cumpla con las normas urbanísticas imperantes, sino confirmar que los antecedentes acompañados por quienes la llevaron a cabo, esto es, los proyectos, planos y demás documentos, se ajustan a dichos preceptos. Esto aleja de los municipios la fiscalización «in situ» y la entrega, junto con la responsabilidad por lo ejecutado, a quienes llevaron adelante la iniciativa. Ratifica esa premisa la figura del «revisor independiente», labor asignada a un particular y creada por la ley para verificar que los proyectos de edificación y las obras se ajusten a las disposiciones legales, y para emitir los informes que se requieran. Estos, los arquitectos y los Inspectores Técnicos son los llamados a velar por la ejecución de la obra, e incurren en la misma responsabilidad que cabe a los constructores, propietarios y demás profesionales que se vinculan a la edificación.
Otros antecedentes: (http://www.minvu.cl/opensite_20100302123021.aspx)
Propiedades FI 