A pedido de René Manríquez de la RM Nor/Poniente y debido además a la relevancia que este tema alcanzará otra vez durante las próximas semanas en regiones y en esta oficina, quiero tratar a continuación -someramente-, el procedimiento de saneamiento de la posesión de la pequeña propiedad raíz contenido en el Decreto Ley Nº 2.695 de 1979.
Los abogados de la Fundación sabrán perdonar mi falta de rigor y precisión en lo relativo a las distinciones que en este asunto deben hacerse respecto de la posesión inscrita y la posesión material, la oposición del poseedor en el caso del inciso segundo del artículo 2 del Decreto Ley, asi como las relativas a la prescripción adquisitiva de inmuebles y la discusión que existe entre quienes ven aquí una vulneración a la garantía contenida en el artículo 19 Nº 24 de nuestra Constitución y quienes no ven conflicto alguno. Esos también son, por cierto, temas apasionantes; pero como el público objetivo es otro, vamos a poner énfasis en área diversa.
Por regla general, los bienes raíces sólo pueden incorporarse al patrimonio de una persona o de una institución una vez adquiridos de manos de un tercero (por ejemplo, a través de una compraventa, una donación, o una cesión de derechos, todos ellos redactados bajo forma de escritura pública otorgada ante notario) y siempre que ese acto se inscriba a nombre del adquirente en el registro de propiedad del conservador de bienes raíces respectivo. Así, no es posible adquirir un inmueble por el sólo hecho de ocuparlo, aunque esa posesión se acarree por mucho tiempo y sea conocida de la comunidad, ni puede insribirse en el conservador por «encima» de otra inscripción vigente sobre el mismo terreno.
Sin embargo, esta regla tiene una salvedad. En 1979 se dictó un decreto ley (2.695) que recogía algunas normas anteriores referidas a la situación en la que se encontraban los inquilinos de grandes predios agrícolas que ocupaban parte de los terrenos donde trabajaban.
Era usual que los dueños de esos terrenos «ubicaran» a los trabajadores y a sus familias en ciertas partes del inmueble para que vivieran en el lugar, otorgándoles además trabajo y alimentación, y recibiendo a cambio mano de obra accesible y, por cierto, un importante compromiso personal y laboral de parte de los aludidos que se extendía de por vida. La dificultad radicaba en que estos inquilinos, con el paso de los años, no podían postular a financiamiento o crédito alguno para lograr implementar adecuadamente sus viviendas o mejorar el manejo de sus cultivos, pues no eran dueños de los terrenos donde estaban instalados, con el siguiente perjuicio que esto les acarreaba.
Debemos asumir además que no podían comprarlos, pues los antiguos patrones ya no estaban, habían subdividido las tierras o las habían traspasado a sus herederos, tornándose dificultoso a esas alturas conocer a ciencia cierta la identidad del actual propietario. Agréguese a ello el impacto que generó en el mundo rural el fenómeno de la Reforma Agragaria de los años ’60 y ’70.
Para salvar esto, se creo la posibilidad de incorporar al patrimonio propio un predio pequeño, urbano o rural, por la vía administrativa, si se cumplen los requisitos que la ley dispone; «saneando» de esa manera la posesión y constituyendo dominio. Es necesario haber ocupado el inmueble por más de cinco años y demostrarle a la autoridad (el Ministerio de Bienes Nacionales) esta posesión material con documentos, testigos y completando otras formalidades., que varían según cada seremía. De prosperar la iniciativa, el Ministerio (en realidad, la SEREMI) inscribe el inmueble a nombre del adquirente en el conservador de rigor y, si no hay oposición de algún tercero con mejor derecho dentro del plazo de un año, lo anota definitivamente a su nombre.
Esto ha sido utilizado y se utiliza en la actualidad en algunas instituciones para consolidar el dominio de los terrenos donde se encuentran instaladas sus dependencias, siempre que no se conozca la identidad de su dueño, no exista un vínculo jurídico formal y en la medida que la ocupacion supere los cinco años. Tiene especial relevancia a la hora de determinar dónde pueden efectuarse inversiones, pues sobre el dominio propio no hay cuestionamiento que valga.
En estos casos, es indispensable completar un formulario que prepara el Ministerio de Bienes Nacionales para este fin (Staff Jurídico), firmar una declaración jurada notarial (Direcciones Regionales), obtener la declaración firmada y simple de al menos dos testigos que den fe de la ocupación (Direcciones Regionales), o vecinos colindantes, y presentar algunos otros documentos que acreditan la posesión, como sucede con las boletas de servicios básicos (Staff Jurídico); todo ello, por cierto, conforme a los formatos que se encuentran en este blog en la pestaña respectiva, armando en definitiva las carpetas de rigor (el suscrito) para ser presentadas ante el Ministerio, acá en Santiago.
La Fundación firmó un convenio con Bienes Nacionales con este objetivo y ya se han ingresado algunas carpetas. A pesar de ello, en los listados de algunas regiones aún figuran predios donde el propietario aparece signado con un «S/I» (Sin Información) y donde además no existe comodato (los CAD, obviamente, no tienen nada que ver con el Decreto Ley). Eso lo podrán apreciar en la parte inferior de la pestaña «Tabla y Gráfico».
Si no puede comprobarse la identidad de ese propietario para obtener un comodato, las Direcciones Regionales deberán remitir los antecedentes para la postulación al DL. 2695 dentro un plazo breve que será comunicado en su oportunidad.
Notarán que por los dos caminos la situación legal se afianza, como comodatarios o adquirentes; por los dos medios podemos efectuar inversiones de calidad sin riesgo de vulnerar alguna norma y, naturalmente, nuestros beneficiarios finales serán quienes más lo agradezcan.
(Link del Ministerio para este tema aquí)
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